Neufestsetzung überhöhter Jahresmietwerte bei Geschäftsräumen
12. September 2022
Dipl.-Ing. Werner Böhm
Immobilienwissen Österreich | Nutzwertfestsetzung
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Eigentümer von Geschäftsräumen bei überhöhten Jahresmietwerten können bis Jahresende 2024 einen Antrag auf Herabsetzung stellen.
Die aktuelle WEG-Novelle 2022 ermöglicht unter bestimmten Umständen eine temporär befristete Neufestsetzung der Jahresmietwerte für überproportional hoch bewertete Geschäftsräume (§ 58g Abs 5 WEG 2002).
In der Übergangsbestimmung des § 58 g Abs. 5 wird nun bei Jahresmietwerten eine Neufestsetzungsmöglichkeit geschaffen, bei der der Schwellenwert für einen Antrag auf Neufestsetzung an den Jahresmietwert pro Quadratmeter Gesamtfläche des Geschäftsraumes geknüpft ist.
Schwellenwert
Der Schwellenwert ist erreicht, wenn der Jahresmietwert pro Quadratmeter Gesamtfläche des Geschäftsraumes den Durchschnitt des für Wohnungen festgesetzten Jahresmietwerts pro Quadratmeter Gesamtfläche um mehr als das Dreifache übersteigt.
Bei dieser Relation zwischen dem Geschäftsraum und dem Durchschnittswert für die Wohnungen sind auch die angesetzten Zuschläge und Abstriche und auch allfälliges Zubehör zu berücksichtigen.
Deckelung
Durch Neufestsetzungen darf der Anteil des Jahresmietwerts einer Wohnung an der Summe der Jahresmietwerte um nicht mehr als 20 vH von ihrem früheren Anteil abweichen.
Diese Begrenzung dient dem Schutz der Interessen der anderen Wohnungseigentümer und kann dazu führen, dass die Herabsetzung den Schwellenwert gar nicht erreicht.
Jahresmietberechnung für eine Musterliegenschaft
Siehe Bild 1 (unten)Der Durchschnitt des für Wohnungen festgesetzten Jahresmietwertes beträgt 19,84 Kronen pro m² Gesamtfläche der Wohnungen (Mietwert aller Wohnungen 8.090 Kronen gebrochen durch Gesamtfläche der Wohnungen 407,82 m² = 19,84 Kronen). Auf der Musterliegenschaft übersteigt der Schwellenwert jedes einzelnen Geschäftsraumes den Durchschnitt des für Wohnungen festgesetzten Jahresmietwertes um mehr als Dreifache (Geschäftsraum A um das 5,06-fache, B um das 6,96-fache und C um das 3,78-fache). Verhältnisse nach Neufestsetzung / Herabsetzung der JahresmietwerteSiehe Bild 2 und 3 (unten)Bei Ausschöpfung des „Schwellenwertes“ von 20 vH errechnet sich eine Erhöhung der Summe der Jahresmietwerte der Wohnungen von 1.618 Jahresmietwerten sowie eine Reduktion der Summe der Jahresmietwerte der Geschäftsräume genau um diese 1.618 Jahresmietwerte. Die 1.618 Jahresmietwerte sind entsprechend der bestehenden Miteigentumsanteile auf die einzelnen Wohnungseigentumsobjekte aufzuteilen. |
? FAZIT
Die Schwelle für die Neufestsetzung bei den Jahresmietwerten ist hoch angesetzt. Durch die neue Bestimmung des § 58 g Abs 5 WEG-Novelle 2022 erfolgt eine moderate Anpassung der überhöhten Jahresmietwerte von Geschäftsräumen.
Zum Lebenslauf/Werdegang des Autors:
Dipl.-Ing. Werner BÖHM
Dipl.-Ing. Werner Böhm ist anerkannter Experte für den Bereich Nutzwertfestsetzung. Er ist gefragter Vortragender rund um dieses Thema sowie Autor des Fachbuches „Nutzfläche und Nutzwert im Wohnrecht“, das 2018 in einer Neuauflage erschienen ist. Als Stammreferent der Sprengnetter Austria Akademie steht er regelmäßig bei Fachseminaren rund um die Nutzwertfestsetzung auf der Bühne.
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