Die Lagen jenseits der Donau
25. März 2026
Immobilienwissen Österreich
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Foto „Drygalski Floridsdorf“: Projekt in Floridsdorf: Die Buwog stellt „Drygalski“ im heurigen Herbst fertig. Eine 55 Quadratmeter große Wohnung im zweiten Stock kostet 353.000 Euro.
Credit: OLN
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Das Stiefmütterchen-Dasein schüttelten die Wohnimmobilienmärkte Transdanubiens und des Marchfelds längst ab. Aufgrund geänderter Rahmenbedingungen führt an einer Neuorientierung jedoch kein Weg vorbei.
Doch sowohl der Wohnimmobilienmarkt Transdanubiens als auch jener des Marchfelds durchläuft eine Phase der Neuorientierung, wie ein aktueller Marktbericht* darlegt. Denn nach etlichen Jahren dynamischer Preissteigerungen veränderten sich – wie in ganz Österreich – in Folge von Zinsanstieg, Kaufzurückhaltung und anziehender Baukosten die Rahmenbedingungen.
*Marktbericht „Transdanubien, Marchfeld 2025“ von Kubicek Immobilien.
Nachfrage in Transdanubien weiter robust
Trotz einer spürbaren Abkühlung seit dem Jahr 2022 blieb die Nachfrage in Floridsdorf und der Donaustadt, also im 21. und im 22. Wiener Gemeindebezirk, vergleichsweise robust. Ausschlaggebend dafür waren die weiterhin hohe Bevölkerungsdynamik, der Ausbau der öffentlichen Verkehrsinfrastruktur sowie die große Zahl an Entwicklungsgebieten.
Allerdings verlängerte sich im Bestand die Vermarktungsdauer. Verkäufer mussten häufiger Preiszugeständnisse akzeptieren, während Käufer selektiver agierten. Dies betraf insbesondere ältere Eigentumswohnungen ohne energetische Sanierung oder mit suboptimalen Grundrissen. Gleichzeitig kristallisierte sich die Nachfrage nach modernen, energieeffizienten Einheiten als stabil heraus, wodurch sich der Markt segmentierte.
Das Preisniveau der beiden Flächenbezirke
Zu den Preisen: Sie entwickelten sich in Transdanubien insgesamt seitwärts bis leicht rückläufig und variierten je nach Mikrostandort teils stark. Gute Lagen mit hoher öffentlicher Erreichbarkeit wiesen nur moderate Korrekturen auf, während peripherere Bereiche stärker unter Druck gerieten. Im Neubausegment stabilisieren sich die Preise auf hohem Niveau, da steigende Baukosten eine deutliche Abwärtsbewegung begrenzen. Projektentwickler reagierten verstärkt mit kleineren Wohnungsgrößen, flexibleren Grundrissen und Incentives für Käufer. Parallel dazu gewann, weil potenzielle Käufer zuwarteten, der Mietmarkt an Bedeutung. Bei Einfamilienhäusern bildete die bereits erwähnte Energieeffizienz respektive Sanierung das A und O.
In Zahlen gegossen betrug der Quadratmeterpreis einer Neubauwohnung in Floridsdorf im Vorjahr zwischen 5.190 Euro und 6.550 Euro. Gebraucht ging es mit 2.330 Euro bis 4.330 Euro freilich günstiger. Häuser im Erstbezug gingen um durchschnittlich zwischen 729.000 Euro und 870.000 Euro über den Ladentisch. Bei gebrauchten Häusern war die Spanne mit 392.000 Euro bis 786.000 Euro größer.
In der Donaustadt waren wiederum für eine neu errichtete Wohnung anno 2025 pro Quadratmeter zwischen 4.790 Euro und 6.350 Euro zu berappen. Eine gebrauchte kostete zwischen 2.980 Euro und 4.230 Euro. Der Verkaufspreis von Häusern im Erstbezug machte zwischen 689.000 Euro und 956.000 Euro aus, jener von Gebrauchtobjekten zwischen 330.000 Euro und 768.000 Euro.
Suburbanisierungsregion Marchfeld
Angesichts dieser Preise beäugen Interessenten den Markt jenseits der transdanubischen Stadtgrenze – eben das Marchfeld – intensiver. Als klassische Suburbanisierungsregion resultiert seine Attraktivität aus dem Zusammenspiel von (relativer) Leistbarkeit, Flächenverfügbarkeit sowie mittlerweile verbesserter Verkehrsanbindung. Insbesondere junge Familien nutzen die Möglichkeit, hier Eigentum zu erwerben, das innerhalb Wiens kaum mehr finanzierbar ist. Die Nachfrage konzentrierte sich im Vorjahr laut dem Marktbericht auf Einfamilien- und Reihenhäuser. Eigentumswohnungen gewannen zwar an Bedeutung, blieben aber im Vergleich zur Bundeshauptstadt ein kleineres Segment. Augenfällig war die weiterhin hohe Nachfrage nach Grundstücken, bei denen es aufgrund des begrenzten Angebots und der restriktiven Widmungspolitik teilweise zu Preissteigerungen kam. Konkret kostete ein Quadratmeter Bauland im Vorjahr zwischen dreißig und 510 Euro und Häuser fanden um zwischen 50.000 Euro und 583.000 Euro Käufer.
Unterm Strich dominierten anhaltend kleinteilige Developments den Markt. Gleichzeitig ortete man eine Sensibilisierung für Energieeffizienz und nachhaltige Bauweisen, die auch in der Vermarktungsfähigkeit Niederschlag fand. Beachtlich war weiters die rege Nachfrage nach Objekten mit Homeoffice-Eignung. Die Covid-19-Pandemie lässt grüßen.
Fazit
Die Wohnimmobilienmärkte Transdanubiens und des Marchfelds punkteten in einem Umfeld struktureller Anpassung mit Resilienz. Während sich kurzfristige Preiskorrekturen und verlängerte Vermarktungszeiten bemerkbar machten, blieben die langfristigen Fundamentaldaten intakt. Bevölkerungswachstum, Infrastrukturinvestitionen und der Wunsch nach leistbarem Wohnraum sicherten den beiden Teilmärkten eine zentrale Rolle im erweiterten Wiener Ballungsraum. Dessen ungeachtet feiern die Risiken fröhliche Urständ. Die Zinsentwicklung, die hohen Baukosten, die regulatorische Anforderungen sowie die – durch den Krieg in Nahost verstärkte – kritische gesamtwirtschaftliche Lage fungieren als Marktdämpfer. Entscheidend wird sein, wie schnell sich die Finanzierungskonditionen stabilisieren und wie flexibel Anbieter auf die neuen Nachfragestrukturen reagieren.
Zur Autorin
Claudia Aigner ist Chefredakteurin der „Österreichischen Immobilien Zeitung“ (OIZ). Seit 1998 ist die gebürtige Oberösterreicherin im Fachjournalismus tätig; konkret für Magazine im Bereich Werbung, Tourismus, Telekommunikation sowie Industrie. Nach einem „Abstecher“, der sie in die PR führte, bereitet sie seit elf Jahren Immobilienthemen – quer durch alle Assetklassen – redaktionell auf.