Die zunehmende Rolle der Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft
20. September 2022
Immobilienwissen Österreich
Die Immobilienbranche sieht sich mit vielen Herausforderungen konfrontiert. Neben hoher Inflation, steigenden Kreditzinsen und einem Ende des Immobilienaufschwungs beschäftigt Immobilienakteure noch ein weiterer umfangreicher Themenblock: ESG, EU Taxonomie und Nachhaltigkeit.
Der Begriff ESG steht für “Environmental, Social & Governance” (deutsch: Umwelt, Soziales und Unternehmensführung) und markiert den Beginn einer Transformation, deren Auswirkungen auf die Immobilienbranche erheblich sind. Die Aufregung ist daher groß. Für die Zukunft ist zu erwarten, dass ESG-Regulierungen die Branche wesentlich stärker als bisher prägen werden. Der Wirkungskreis reicht von regulatorischen und aufsichtsrechtlichen Themen über strategische Maßnahmen bis hin zur Steuerung ganzer Unternehmen.
Was bedeutet das alles aber für die Immobilienbranche?
Welchen Einfluss nimmt das Thema Nachhaltigkeit auf die Immobilienbranche?
Auch wenn Nachhaltigkeit und Energieeffizienz schon bisher keine gänzlichen Fremdwörter in der Branche waren, müssen viele Immobilienbereiche im Angesicht von Klimawende und fortschreitender Digitalisierung neu gedacht werden. Gerade der Bausektor hat einen großen Anteil an Emissionen, Energieverbrauch und Abfallaufkommen. Es ist also zwingend notwendig, dass Immobilien in Zukunft nachhaltiger gestaltet werden müssen.
Um weiterhin erfolgreich zu agieren, ist eine gezielte Berücksichtigung von ESG-Faktoren bereits in der frühen Planungsphase von Baumaßnahmen oder Projektentwicklungen erforderlich. Nachhaltig konstruierte Gebäude benötigen weniger Ressourcen, sind effizienter in der Nutzung und ermöglichen den Bewohnern das Umfeld eines gesunden Lebensraumes. Um eine Immobilie nachhaltig zu planen und zu gestalten, sind gleich mehrere Faktoren ausschlaggebend:
- Bauen
- Wohnen
- Wohnfläche
- Grünflächen
- Nutzungsdauer
- Mobilität.
Der Aspekt Bauen steht in Sachen Nachhaltigkeit ganz oben auf der Agenda: Statt neu zu bauen, sollten bestehende Gebäude eigentlich revitalisiert werden. Denn so wird Material wie Erde, Steine, Ziegel, Fliesen und Keramik gespart. Auch nimmt die Bodenversiegelung durch Neubauten weiterhin zu. Die Sanierung von Altbeständen benötigt keine neuen Flächen.
Das Wohnen in energieeffizienten Gebäuden verbraucht weniger Ressourcen. Um einen möglichst geringen Energieverbrauch erzielen zu können, müssen diese Gebäude sowohl gut gedämmt sein als auch mit erneuerbarer Energie versorgt werden. Eine intelligente Steuerung der Gebäudetechnik, wie bei Gewerbeimmobilien, sorgt für einen höheren Grad an Nachhaltigkeit.
Laut Statistik Austria ist die durchschnittliche Wohnfläche pro Wohnung und pro Kopf zwischen 2004 und 2021 in allen Bundesländern angestiegen. Kleinere, gut geschnittene Wohnungen wären im Hinblick auf die Nachhaltigkeit optimal, denn sie verbrauchen weniger Material und Energie.
Nachhaltige Immobilien nutzen Grünflächen so, dass sie möglichst viel Schatten spenden, durch Verdunstung für Abkühlung sorgen, die Luft von Schadstoffen reinigen sowie die Artenvielfalt fördern. Dabei sind Dach- und Fassadenbegrünung ebenso eine Möglichkeit, wie Urban Gardening mit Hochbeeten.
Hinsichtlich der Nutzungsdauer von Immobilien kann man meist von einem Lebenszyklus mit zirka 30 bis 40 Jahren ausgehen. Ist diese Zeit einmal abgelaufen, wird eine Teilsanierung immer wahrscheinlicher. Diese erstreckt sich über Heizung bis Fenster, bis hin zur Küche. Über den Lebenszyklus wird von Beginn an nachgedacht, wie etwa durch das Verbauen von ökologischen und langlebigen Baustoffen.
Nachhaltigkeit von Immobilien betrifft jedoch nicht nur die Gebäude selbst, sondern geht darüber hinaus. Eine gute Mobilität ist gegeben, wenn der Standort mit öffentlichen Verkehrsmitteln gut erreichbar ist oder es Konzepte wie E-Carsharing-Ladestationen und genügend Fahrradstellplätze gibt.
Die größte Herausforderung der Immobilienbranche in den kommenden Jahren
Mit der Verabschiedung des Pariser Klimaabkommens von 2015 sowie den UN-Klimazielen, wurde in unserem Wirtschaftssystem
ein Fundament
gelegt, welches vor allem den Umweltschutz, gesellschaftliche Aspekte und Unternehmensführung berücksichtigt. Die EU hat sich zu diesen Zielen bekannt und möchte diese bis 2050 umgesetzt und erfüllt haben. Um dies zu erreichen, müssen Kapitalströme zukünftig in nachhaltige Wirtschaftstätigkeiten gelenkt werden.
Zu diesem Zweck hat die EU mit der Taxonomie einen einheitlichen europäischen Rechtsrahmen zur Bewertung von Wirtschaftstätigkeiten erstellt, der es ermöglicht, den nachhaltigen Anteil von Wirtschaftstätigkeiten zu quantifizieren (Quelle: Positionspapier ESG in der Immobilienbewertung). Es wird bei der Bewertung der Wirtschaftstätigkeit besonders darauf geachtet, ob sie einen wesentlichen Beitrag zu einem oder mehreren der sechs definierten Umweltziele leistet. Bei besagten Umweltzielen handelt es sich um Folgende:
Klimaschutz • Anpassung an den Klimawandel • Nachhaltige Nutzung und Schutz von Wasser- und Meeresressourcen • Übergang zu einer Kreislaufwirtschaft • Vermeidung und Verminderung der Umweltverschmutzung • Schutz und Wiederherstellung der Biodiversität und der Ökosysteme
Wie die konkrete Quantifizierung erfolgt, wird anhand von industriespezifischen und technischen Bewertungskriterien festgelegt. Anwendbar sein werden diese ab 2022 und 2023. Technische Bewertungskriterien werden dabei als Delegated Act (delegierter Rechtsakt) durch die EU erlassen.
Aus dem vorliegenden Final Delegated Act sind für die Immobilienwirtschaft folgende Kriterien zu entnehmen (Quelle: Positionspapier ESG in der Immobilienbewertung):
Technische Bewertungskriterien für die Immobilienwirtschaft
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Als nachhaltige Wirtschaftstätigkeiten beziehungsweise taxonomiekompatibel eingestuft, werden diese Maßnahmen nur, wenn die obengenannten Bewertungskriterien erfüllt sind. Die Umsetzung der ESG-Anforderungen wird die größte Herausforderung der Immobilienbranche in den kommenden Jahren werden.
Einflussnahme auf die Immobilienwerte
Schon jetzt zeichnen sich im Hinblick auf die Nachhaltigkeitsbetrachtung von Immobilien langfristige Trends ab. Für Verkäufer und Neu-Vermieter von Immobilien ist es bereits seit 2014 Pflicht, einen Energieausweis für ihre Immobilie zu erstellen. Der Energieausweis gilt dabei als Auskunft über energetische Kennwerte und die daraus resultierenden Treibhausgasemissionen des Gebäudes.
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„Das Umlenken von Finanzmitteln in nachhaltige Wirtschaftsaktivitäten, umgesetzt durch die EU-Taxonomie, steht in der EU, aber auch in Österreich, ganz oben auf der Agenda, um die von der UN vorgegebenen Klimaziele zu erreichen“, so Peter Fischer, Real Estate Leader bei PwC Österreich. Der zu leistende Beitrag der Immobilienwirtschaft zum Erreichen der EU-Klimaziele, stellt die gesamte Branche vor große Herausforderungen. Gebäude in der EU sind für rund 40 % des Energieverbrauchs sowie für rund 36 % der Kohlendioxidemissionen verantwortlich (Quelle: Positionspapier ESG in der Immobilienbewertung). Ein wesentlicher Beitrag der Immobilienwirtschaft ist also eine Voraussetzung zur Umsetzung von ESG. Gerade Bau und Betrieb, aber auch Finanzierung, Vermögensanlagen und Bilanzierung werden besonders betroffen sein. Laut Peter Fischer werden, sollte die Nachfrage auf Investorenseite nach nachhaltigen Immobilien weiterhin steigen, Assets, die nicht den ESG-Kriterien entsprechen, nachhaltig unter Druck geraten.
ESG-Faktoren beeinflussen nämlich verschiedene Parameter einer Immobilienbewertung. Hiervon betroffen sind die Marktmiete, Bewirtschaftungskosten, Investitionsausgaben sowie die Nutzungsdauer. Der Kapitalisierungszinssatz wird dabei als wesentlicher Parameter identifiziert und muss dem ESG-Status eines Objekts entsprechend angepasst werden. Er reflektiert das Risiko-Rendite-Profil der vorhandenen Immobilie. Ausschlaggebende Aspekte, die es zu berücksichtigen gilt, sind Lage, Nutzung, Vermietungsquote und Baujahr.
Gerade in diesem Kontext ist die Wirkung der EU-Taxonomie nicht zu unterschätzen, da diese bei Investoren zukünftig für Transparenz in Bezug auf Nachhaltigkeit sorgen wird. Dies beeinflusst den Investorenkreis unmittelbar, denn ESG-konforme Immobilien zeichnen sich sowohl durch geringere Risiken bei der Erzielung von Einkommensströmen (Marktmiete, Vermietungsgrad) als auch durch eine breitere Vermarktbarkeit sowie höhere Preise im Falle einer Veräußerung aus.
Der Einfluss von ESG auf die Marktmiete ist maßgeblich. Die genannten Faktoren werden zukünftig neben Lage und dem Ausstattungsstandard eines Objekts eine erhebliche Rolle spielen und die Entscheidungen potenzieller Nutzer hinsichtlich Angebots- und Nachfragesituation beeinflussen. Insbesondere die EU-Taxonomie stellt hierbei einen einheitlichen und rechtssicheren Bewertungsrahmen zur Verfügung, was dazu führt, dass taxonomiekompatible Gebäude für Nutzer interessanter sind als nicht-taxonomiekompatible Gebäude.
Noch in den Kinderschuhen: ESG-Datenmanagement. Vorreiter am Start.
Gerade im Zuge der Einführung der ESG-Kriterien wird sich der Informationsbedarf immer weiter erhöhen. Für die Einhaltung der ESG-Kriterien ist ein qualitatives und integriertes Datenmanagement erforderlich, welches wiederum die Basis für die Erstellung eines ESG-Berichts bildet. Wer verifiziert die Daten und stellt sicher, dass sie korrekt sind? Um dies abbilden zu können, wäre die Einführung einer neutralen Zertifizierungsstelle sinnvoll, die sowohl die ESG-Rating-Informationen als auch die Qualität der Ergebnisse gewährleistet.
In diesem Zusammenhang dürfen wir Ihnen das Sprengnetter Energieeffizienzklassen-Screening für Immobilienportfolios vorstellen. In erster Linie entwickelt, um Finanzinstitute in ihrem Streben nach ESG-Konformität zu unterstützen, ermöglicht das Tool, die Energieeffizienzklasse eines gesamten Portfolios nach Bedarfs- und Verbrauchsausweis im Vergleichsverfahren zu ermitteln.