Getarnte Fortsetzung

31. Juli 2025 Claudia Aigner
Immobilienwissen Österreich | Rechtliches

^{Foto „Fortsetzung“: Die Regeln der KIM-Verordnung verschwinden nicht und nicht in der Versenkung.
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Ende Juni lief die KIM-Verordnung aus. Doch die FMA empfahl in einem Rundschreiben die Beibehaltung der drei umstrittenen Kriterien zur Vergabe von privaten Wohnimmobilienkrediten.

Zehn, neun, acht, sieben, sechs, fünf. Die Immobilienbranche zählte gerade den Countdown bis zum Auslaufen der KIM-Verordnung am 30. Juni 2025 herunter, als sich vier Tage vor dem ersehnten Datum die Finanzmarktaufsicht (FMA) zu Wort meldete. Und zwar mit der Veröffentlichung eines Rundschreibens zur soliden Vergabe von privaten Wohnimmobilienkrediten – kurz: WIK-Rundschreiben. Damit setzte die FMA einen Auftrag des Finanzmarktstabilitätsgremiums (FMSG) um. Überraschend kam diese Intervention nicht. Denn es hatte sich abgezeichnet, dass die umstrittene Regelung nicht friktionsfrei auslaufen würde.

WIK-Rundschreiben mit Vergabekriterien sind zwar rechtlich nicht bindend, bei Auffälligkeiten darf die FMA aber prüfen. Was besagt das aktuelle Dokument (FMA-Rundschreiben - FMA Österreich) also? Sein Kernstück bilden die drei Vorgaben, die die Einführung der KIM-Verordnung am 1. August 2022 etabliert hatte. Nämlich erstens, dass Eigenmittel mitzubringen sind. Konkret beträgt die Beleihungsquote maximal neunzig Prozent. Zweitens gilt es, bei der Höhe der Kreditrate vorsichtig zu bleiben. Sie soll höchstens vierzig Prozent des Jahres-Nettoeinkommens ausmachen. Und schließlich drittens soll, damit man vor Pensionsantritt schuldenfrei ist, der Kredit nicht länger als 35 Jahre laufen.

Verweis auf den Hausverstand

Gemäß der FMA seien derartige Regeln in vielen EU-Ländern beziehungsweise auf der ganzen Welt bei Wohnbaukrediten Standard und die konkrete Bemessung sei vergleichsweise moderat. „Wohnbaukredite sind heuer in Österreich der einzige Bereich, in dem das Kreditvolumen ordentlich wächst“, berichteten die FMA-Vorstände, Eduard Müller (Anm.: er wurde mittlerweile von Mariana Kühnel abgelöst) und Helmut Ettl. Und weiter: „Von Jänner bis April stiegen sie um zwei Drittel auf 5,2 Milliarden Euro, vor allem dank der derzeit sinkenden Zinsen. Es ist offensichtlich, dass solide Vergabestandards mit Hausverstand ein gesundes Kreditwachstum nicht behindern.“

Was aber änderte sich mit Auslaufen der Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung – so der sperrige vollständige Name des Regelwerks – am 30. Juni 2025? Die Banken können nun von den drei Vorgaben abweichen, solange trotzdem eine solide Kreditvergabe gewährleistet ist. Daher definiert das WIK-Rundschreiben die Voraussetzungen für besagte Abweichungen. Die FMA betrachtet die Vorgaben jedenfalls weiterhin als Richtwert für die solide Kreditvergabe. Wenn die Bankinstitute sie nicht erfüllen, müssen sie belegen können, dass ihre Strategie diesen größeren Risikoappetit deckt, was indes ein höheres Kapitalerfordernis bedeuten kann.

Weiterbestehen durch die Hintertüre

Branchenvertreter brachen ob des Rundschreibens naturgemäß nicht in Freudentränen aus. Gerald Gollenz, der zwischenzeitig turnusmäßig aus dem Amt geschiedene Obmann des Fachverbands der Immobilien- und Vermögenstreuhänder, ortete ein Weiterbestehen der KIM-Verordnung durch die Hintertür. „Das ist eine Katastrophe – nicht nur für den Immobilienmarkt, sondern auch für potenzielle Käuferinnen und Käufer. Die überschießenden Regeln für die Wohnkreditvergabe müssen endlich der Vergangenheit angehören. Die Regeln der KIM-Verordnung müssen tatsächlich Geschichte sein. Ansonsten schlittern der Immobilienmarkt und die entsprechenden Unternehmen noch tiefer in die Krise“, warnte Gollenz.

Ganz ähnliche Töne schlug der Österreichische Haus- und Grundbesitzerbund (ÖHGB) an. Die FMA wolle mit dem Rundschreiben ein starres Regelwerk durch „Empfehlungen“ künstlich am Leben erhalten, was entschieden abzulehnen sei. Präsident Martin Prunbauer postulierte: „Eine Kreditvergabe braucht klare Rahmenbedingungen – aber keine versteckte Regulierung durch die Hintertür.“ Die aktuell vorherrschenden Bedingungen am Wohnungsmarkt verlangen Flexibilität. Banken brauchen gemäß dem ÖHGB keine fixen Quoten und keine bevormundenden Empfehlungen, sondern Spielraum für verantwortungsvolle Kreditvergabe und die Möglichkeit, kundenspezifisch zu entscheiden. „Wer Eigentum ermöglichen will, muss Vertrauen in die Menschen haben und den Banken Verantwortung zugestehen“, so Prunbauer.

Niedrige Ausfallquote bei Wohnimmobilienkrediten

Die Industriellenvereinigung (IV) bekrittelte schon Veröffentlichung des WIK-Rundschreibens die defacto Weiterführung der KIM-Verordnung. Banken, die von ihr abweichen, müssten das genau begründen und mit aufwändigen aufsichtsrechtlichen Prüf-/Bewertungsverfahren rechnen, gepaart mit erheblichen organisatorischen, personellen sowie finanziellem Aufwand. Christoph Neumayer, seines Zeichens IV-Generalsekretär, kritisierte: „Das ist eine überbordende Regulierung, zumal kein systemisches Risiko mehr besteht und die Ausfallquoten bei Wohnimmobilienkrediten nach wie vor niedrig sind. Der Wohnungsmarkt wird durch diese zusätzlichen Beschränkungen unnötig gebremst und die politisch angestrebte Stärkung der Baukonjunktur darüber hinaus deutlich erschwert. Zudem bestehen bereits auf Basis des geltenden Rechts umfangreiche Vorschriften, die eine solide Kreditvergabe bei Banken einfordern.“

Fazit

Als die KIM-Verordnung am 1. August 2022 eingeführt wurde, flachte die langjährige Boomphase des österreichischen Wohnimmobilienmarkts, die tatsächlich finanzielle Systemrisiken schürte, gerade ab. Grund war, dass die Zeit der niedrigen Kreditzinsen ein jähes Ende gefunden hatte und so die Finanzierung ohnehin zu einer Herausforderung geworden war. Gepaart mit der KIM-Verordnung brachen die Neubau- und Sanierungszahlen in der Folge massiv ein. Ergo fiebert die Branche dem Auslaufen am 30. Juni 2025 erwartungsfroh entgegen. Das WIK-Rundschreiben der FMA droht, das zarte Pflänzchen der Markterholung, das seit einigen Monaten keimte, nun zu zertreten.

Zur Autorin

Claudia Aigner ist Chefredakteurin der „Österreichischen Immobilien Zeitung“ (OIZ). Seit 1998 ist die gebürtige Oberösterreicherin im Fachjournalismus tätig; konkret für Magazine im Bereich Werbung, Tourismus, Telekommunikation sowie Industrie. Nach einem „Abstecher“, der sie in die PR führte, bereitet sie seit elf Jahren Immobilienthemen – quer durch alle Assetklassen – redaktionell auf.