Habeamus Regierungsproramm

24. April 2025 Claudia Aigner
Immobilienwissen Österreich | Rechtsthemen

^{Foto „Weißer Rauch“: Endlich Weißer Rauch! Die Regierung steht und damit ihr Programm. Für die Immobilienbranche fällt es zweischneidig aus.
Credit: pixabay}

Was kommt während der kürzlich gestarteten Legislaturperiode auf die Immobilienbranche zu? Ein Streifzug durch die geplanten Maßnahmen.

Am 27. Februar 2025 wurde es präsentiert, es trägt den Titel „Jetzt das Richtige tun. Für Österreich.“ und es zählt 211 Seiten. Die Rede ist vom Regierungsprogramm (Microsoft Word - Regierungsprogramm.docx), das hierzulande bis 2029 die gesetzgebende Richtung vorgeben soll – selbstverständlich auch für die Immobilienbranche.

So beginnt auf der Seite 58 das Kapitel Inflationsbekämpfung & Wohnen wörtlich mit: „Das Leben in Österreich muss für die Menschen leistbar sein (…) Die Bekämpfung der Teuerung mit wirksamen Instrumenten und klaren Maßnahmen bleibt eine politische Priorität der Bundesregierung. Neben dem Kampf gegen die Teuerung wird die österreichische Bundesregierung ebenso Vorkehrungen treffen, um in Krisenzeiten die Inflation in Österreich möglichst gering halten zu können. Leistbare und faire Preise u.a. bei Mieten sowie Eigentumserwerb, Lebensmitteln und Energie sind für die Menschen und Unternehmen in unserem Land von zentraler Bedeutung.“

Keine umfassende Mietrechtsreform

Den Hauptteil des Kapitels bildet das Thema leistbares Wohnen. Baukonjunktur, Sanierung & Dekarbonisierung, Bodenpolitik, Förderungen, Eigentumserwerb, Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG), leistbare Mieten lauten die Bereiche, in die sich die Maßnahmen hier gliedern.

Apropos leistbare Mieten: Dazu findet sich auf der Seite 64 ein Satz mit Zündstoff, nämlich: „Für den Vollanwendungsbereich des MRG sowie Kategorie- und WGG-Mieten wird die Indexierung des Mietzinses auf Basis des VPI für 2025 ausgesetzt, für 2026 mit max. 1 Prozent und 2027 mit max. 2 Prozent festgesetzt.“ Salopp formuliert, bleibt die Mietpreisbremse angezogen. Damit das so ist, musste der Nationalrat rasch zur entsprechenden Beschlussfassung schreiten. So geschehen am 7. März 2025. Die Folgen dieser Deckelung stufen zahlreiche Branchenvertreter und -verbände als äußerst kritisch ein. Mietpreisobergrenzen mögen gemäß der ARGE Eigenheim kurzfristig als eine Lösung erscheinen, um Mieter zu entlasten. Langfristig können sie jedoch zu einem Rückgang der Investitionen in den Neubau sowie in die Instandhaltung und die Sanierung von Wohnraum führen. Wenn Vermieter nicht die Möglichkeit haben, angemessene – im Sinne von kostendeckende – Renditen zu erzielen, kann das zu einem Mangel an verfügbaren Mietwohnungen und einer Verschlechterung der Wohnqualität führen. Eine umfassende Reform des Mietrechts, wie sie in früheren Regierungsprogrammen diskutiert wurde, sieht „Jetzt das Richtige tun. Für Österreich.“ hingegen nicht vor.

Wohnbauförderung wieder zweckgebunden

Zu positiv aufgenommenen Punkten: Eine Maßnahme, die beispielsweise der Österreichische Verband der gemeinnützigen Bauvereinigungen begrüßt, ist die Wiedereinführung der Zweckbindung der Wohnbauförderung. Anfang der 1990er-Jahre lag der Wert bei 1,4 Prozent des Bruttoinlandsprodukts, aktuell bei nur mehr bei 0,5 Prozent. Eine neuerliche Zweckbindung sei daher ein wichtiger und richtiger Schritt.

Die Vereinigung Österreichischer Projektentwickler (VÖPE) wertet es wiederum als positiv, dass durch die Schaffung eines beratenden ehrenamtlichen Gremiums eine Allianz von Fachexperten Gestalt annehmen soll. Goutiert wird darüber hinaus die Novellierung des Bauträgervertragsgesetzes, die Vereinfachung und die Beschleunigung von Bauverfahren, der Vorrang von Flächenrecycling vor Neuwidmung sowie die Priorisierung von Sanierung vor Neuerrichtung. Zudem, dass Förderungen im Bereich Wohnen auf allen Ebenen besser koordinieret und treffsicherer ausgestaltet werden sollen. Planbarkeit und Sicherheit seien laut der VÖPE das Wichtigste für die Bau- und Immobilienbranche.

Diverse steuerliche Neuerungen

Was bewegt sich während der Legislaturperiode steuerseitig? TPA nennt diesbezüglich die Änderung der Grunderwerbsteuer auf Share Deals als einen der relevantesten Punkte. Share Deals sind bekanntlich Transaktionen, bei denen Immobilien indirekt durch den Erwerb von Anteilen an einer Gesellschaft, die die Liegenschaft besitzt, übertragen werden. Selbst wenn die Grunderwerbsteuer für die Anteilsvereinigung in Kauf genommen wurde, betrug sie lediglich 0,5 Prozent vom steuerlichen Grundstückswert. Ab dem 1. Juli 2025 soll eine stärkere Zusammenrechnung verbundener Erwerber gelten. Ziel ist es, große Immobilientransaktionen effektiver zu erfassen und sicherzustellen, dass die Grunderwerbsteuer auch bei Share Deals erhoben wird.

Im Bereich der Umsatzsteuer steht gemäß TPA die Abschaffung des Vorsteuerabzugs für Luxusimmobilien auf dem Plan. Bei dieser Maßnahme handelt es sich um einen Teil eines umfassenden Pakets zur Betrugsbekämpfung. Luxusliegenschaften, die bisher bei fremdüblicher Vermietung von der Vorsteuerabzugsfähigkeit profitierten, sollen künftig von dieser Regelung ausgenommen werden. Eine weitere bedeutende Neuerung ist die Einführung einer Widmungsabgabe im Rahmen der Immobilienertragsteuer. Gewinne, die durch die Umwidmung von Grundstücken anfallen, sollen frühzeitig und effektiver erfasst werden. Das bedeutet, dass die pauschale Ermäßigung der Immobilienertragsteuer bei Umwidmung teilweise oder gänzlich wegfallen könnte. Diese Regelung gilt für alle juristischen und natürlichen Personen, einschließlich Unternehmen, Vereinen und Körperschaften öffentlichen Rechts.

Fazit

Resümierend lässt sich sagen, dass „Jetzt das Richtige tun. Für Österreich.“ eine Vielzahl von Neuerungen vorsieht, die den Immobilienbereich und damit die Liegenschaftsbewertung betreffen. Die Maßnahmen zielen darauf ab, den Markt weiter zu regulieren, die Dekarbonisierung voranzutreiben sowie Steuerlücken zu schließen. Es bleibt abzuwarten, wie sich die Umsetzungen im Detail gestalten. Denn (Regierungsprogramm-)Papier ist geduldig.

Zur Autorin

Claudia Aigner ist Chefredakteurin der „Österreichischen Immobilien Zeitung“ (OIZ). Seit 1998 ist die gebürtige Oberösterreicherin im Fachjournalismus tätig; konkret für Magazine im Bereich Werbung, Tourismus, Telekommunikation sowie Industrie. Nach einem „Abstecher“, der sie in die PR führte, bereitet sie seit elf Jahren Immobilienthemen – quer durch alle Assetklassen – redaktionell auf.