Liegenschaftsbewertung im Ertragswertverfahren

11. Juli 2023 Anja Lamprecht, MSc
Immobilienwissen Österreich | Immobilienbewertung

Das Ertragswertverfahren ist neben dem Vergleichswertverfahren und dem Sachwertverfahren eines der drei in Österreich gängigsten Verfahren zur Bewertung von Immobilien.

Die anzuwendenden gesetzlichen Regeln und Grundlagen dieses Verfahrens werden in der ÖNORM und im Liegenschaftsbewertungsgesetz geregelt. Im Ertragswertverfahren ist der Wert der Liegenschaft durch Kapitalisierung des zu erwartenden Reinertrags zum angemessenen Zinssatz und basierend auf der zu erwartenden Nutzungsdauer zu ermitteln.

Das Ertragswertverfahren nimmt im Rahmen der Liegenschaftsbewertung von betrieblich genutzten Immobilien bzw. Immobilien zur Vermietung und Verpachtung mittlerweile die zentrale Rolle ein. Aufgrund fehlender direkter Vergleichsobjekte am regionalen Immobilienmarkt entsprechend der Heterogenität und aufgrund der fehlenden Relevanz einer Betrachtung nach dem Bauwert dieser Immobilientypen ergibt sich die stetig gewachsene Bedeutung des Ertragswertverfahrens. Im Besonderen kommt es dabei auf die korrekte Anwendung der Methode und den Ansatz von Kennzahlen abgeleitet aus dem jeweiligen Immobilienmarkt an.

Anwendungsfälle des Ertragswertverfahrens

Zur Ermittlung des Verkehrswertes im Sinne des Liegenschaftsbewertungsgesetzes
Zur Ermittlung des Marktwertes zu Finanzierungszwecken
Zur Ermittlung des gemeinen Wertes zur steuerlichen Bemessung

Grundlagen des Ertragswertverfahrens

Gesetzliche und normative Grundlagen: Liegenschaftsbewertungsgesetz und ÖNORM B 1802

Marktkennzahlen: Kennzahlen aus Marktberichten und -beobachtung des Immobilienmarktes

Richtsätze und Richtwerte: Empfehlungen des Hauptverbandes der allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen Österreichs und aus einschlägiger Fachliteratur

Häufig mit dem Ertragswertverfahren bewertete Objekte

Büroimmobilien
Handels- und Geschäftsimmobilien
Befristet oder unbefristet vermietete oder leerstehende Ertragsobjekte bzw. Wohnimmobilien (Zins- und Miethäuser, Eigentumswohnungen)
Gewerbe- und Betriebsimmobilien

Die 9 meistgestellten Fragen zum Verfahren

In der Praxis stoßen Anwender des Verfahrens häufig auf Fragen, die es zu beantworten gilt.
Haben Sie sich schon einmal eine der folgenden Fragen gestellt?

1. Reparaturstau: Wie wird dieser im Rahmen des Ertragswertverfahrens berücksichtigt?

2. Tiefgaragenplätze: Wie erfolgt die Annahme der Instandhaltungskosten?

3. Wie berücksichtigt man vorübergehende Mietmindereinnahmen richtig?

4. Unbefristete Mietverhältnisse: Wie erfolgt die korrekte Berücksichtigung?

5. Was sind Overrent- und Underrent-Fälle und wie werden diese methodisch berücksichtigt?

6. Wie und wo erfasse ich Bauschäden im Rahmen der Ertragswertberechnung?

7. Was sind Freilegungskosten und wie berücksichtige ich diese?

8. Was tun, wenn die Bewertung einen negativen Gebäudereinertrag ergibt?

9. Was tun, wenn die Bodenwertverzinsung höher ist als der Reinertrag der Liegenschaft?

Fachseminar zum Ertragswertverfahren

Um das Ertragswertverfahren in der Praxis fehlerfrei anzuwenden, muss der Anwender die gesetzlichen, normativen sowie fachlichen Grundlagen aus der Fachliteratur genau kennen und diese korrekt einsetzen können. Genau so wichtig wie theoretisches Wissen sind laufende Beobachtungen des jeweiligen Immobilienmarktes und die Fähigkeit, daraus korrekte Schlussfolgerungen zu ziehen und korrekt anzuwenden.

Die Sprengnetter Austria Akademie bietet ein zweitägiges Präsenz-Fachseminar rund um die vielfältigen Aspekte des Ertragswertverfahrens und die damit zu erfolgende Bewertung von betrieblich genutzten Immobilien bzw. Immobilien zur Vermietung und Verpachtung. Sie profitieren von einer erstklassigen Kombination aus fachlichen Inhalten und praxisorientierten Fallbeispielen.

Wann: 28. und 29. November 2023

Wo: 1020 Wien

Referent: Dipl.-Ing. Harald Peham

Weiterführende Informationen zum Fachseminar finden Sie hier