Markt für Vorsorgewohnungen reanimiert

29. Juni 2025 Claudia Aigner
Immobilienwissen Österreich | Rechtsthemen

^{Foto „Stadt Land Berg“: Unter dem Projektnamen „Stadt Land Berg Wohnungen“ plant JP Immobilien 49 Wohneinheiten im 21. Wiener Gemeindebezirk in Strebersdorf.
Credit: JP Immobilien}

Die flaue Wirtschaftslage kurbelt die Veranlagung in der krisensicheren Assetklasse wieder an. Investoren profitieren von Anfangsrenditen von bis zu vier Prozent.

Regelmäßig informiert die Raiffeisen Vorsorge Wohnung GmbH (RVW) über Fortschritte und Meilensteine bei ihren diversen Projekten. So auch im Februar, als freudig die Fertigstellung von „Am Lange Felde 24“ verkündet wurde. In Wien-Floridsdorf, lediglich vier Gehminuten von der U1-Station Kagraner Platz entfernt, nahmen 68 Wohnungen Gestalt an. Als Preisbeispiel: Eine 47 Quadratmeter große Zwei-Zimmer-Einheit im Erdgeschoß mit Garten kostete netto 305.400 Euro.

Wie der Unternehmensname schon verrät, spezialisiert sich die RVW auf Vorsorgewohnungen. Womit wir beim Stichwort wären. Wie so viele Assetklassen strauchelte auch diese hierzulande in der letzten Zeit. Seit dem Vorjahr blüht der Markt jedoch langsam wieder auf, konstatiert ein aktueller Bericht von EHL. Das erste Quartal 2025 verlief demgemäß sogar sehr positiv. Die Anfangsrenditen von Vorsorgewohnungen stiegen als Folge der deutlichen Aufwärtsentwicklung bei den Mietpreisen deutlich und das geringe Angebot an Mieteinheiten bei gleichzeitig starker Nachfrage sorgt für minimale Leerstände sowie bei Mieterwechseln für extrem kurze Vermarktungszeiten.

3,5 Prozent Rendite im Durchschnitt

Zu den Zahlen: Der Marktbericht weist für Vorsorgewohnungen in Österreich im Vorjahr durchschnittliche Nettomieten in Höhe von 14,87 Euro pro Quadratmeter und Monat aus; nach 13,90 Euro anno 2023. Die Kaufpreise legten im Schnitt mit 5.174 Euro pro Quadratmeter (nach 4.903 Euro) etwas zu. Doch ist das vor allem darauf zurückzuführen, dass Anleger verstärkt in Erstbezugsprojekte investieren und auf eine überdurchschnittlich gute Ausstattung sowie Nachhaltigkeitsaspekte achten.

Die durchschnittliche Rendite von rund 3,5 Prozent ist gemäß den Experten von EHL primär deswegen bemerkenswert, weil jetzt auch an sehr guten Standorten, an denen üblicherweise vergleichsweise niedrige Anfangsrenditen akzeptiert werden, deutlich mehr als drei Prozent erzielbar sind. In durchschnittlichen Lagen tendieren die Renditen von Vorsorgewohnungen sogar bis gegen vier Prozent. In den Jahren davor waren solche Werte illusorisch.

Steuerliche Überlegungen weniger relevant

Die starke Nachfrage nach Mietwohnung gilt dabei nicht als der einzige Markttreiber. Auch die wegen der gesunkenen Leitzinsen deutlich niedrigeren Finanzierungskosten motivieren viele Privatanleger, ihr Geld jetzt wieder in die Assetklasse fließen zu lassen. Nicht zuletzt bilden Wohnliegenschaften traditionell sichere Häfen, die Privatpersonen gerade während der aktuell schwierigen gesamtwirtschaftlichen Situation bevorzugt ansteuern.

Dabei sticht die immer geringere Bedeutung der steuerlichen Überlegungen ins Auge. Bei einem insgesamt stabilen Marktvolumen brach die Anzahl der mit Vorsteuerabzug gekauften Vorsorgewohnungen ein. Gleichzeitig wanderten sprunghaft mehr Einheiten ohne Zurückgreifen auf den Umsatzsteuervorteil über den Ladentisch. Dieser Trend hält gemäß EHL heuer an, weil Investoren damit mehr Flexibilität, zum Beispiel für mögliche künftige Eigennutzungen, haben.

Abwicklung mittels Baurecht

Noch zu einem beispielhaften Projekt: Nicht nur die Raiffeisen Vorsorge Wohnung GmbH ist in dem Segment in Wien-Floridsdorf aktiv, auch JP Immobilien die dort bei einem Projekt in der Anton-Böck-Gasse am Fuße des Bisambergs durch die Abwicklung mittels Baurecht für einen deutlich reduzierten Kaufpreis sorgt. Ein derzeit leerstehendes Gebäude aus dem Jahr 1848 wird grundsaniert. 49 Wohnungen entstehen, darunter acht Dachgeschoßapartments. Mit Wohnflächen von vierzig bis 120 Quadratmetern sind neben Eigennutzungs- klassische Vorsorgeeinheiten geplant. Aufgrund des Baurechts erhalten die Käufer ein im Grundbuch eingetragenes Nutzungsrecht. Nach 95 Jahren gehört das Objekt wieder dem ursprünglichen Besitzer. Selbstverständlich drückt die zeitliche Befristung wie erwähnt den Preis.

Fazit

Vorsorgewohnungen in Österreich bieten weiterhin lukrative Investmentmöglichkeiten und Chancen. Denn angesichts einer fortschreitenden Urbanisierung bleibt die Nachfrage nach Wohnraum ungebrochen hoch, besonders in den Ballungszentren Wien, Graz, Linz sowie Innsbruck. Gleichzeitig wird die Verknappung von Mietobjekten immer spürbarer. Eine Entwicklung, die die Mieten bundesweit steigen lässt. Für heuer ist eine Erhöhung um durchschnittlich fünf Prozent prognostiziert. Das macht Vorsorgewohnungen zu verlässlichen Renditebringern.

Zur Autorin

Claudia Aigner ist Chefredakteurin der „Österreichischen Immobilien Zeitung“ (OIZ). Seit 1998 ist die gebürtige Oberösterreicherin im Fachjournalismus tätig; konkret für Magazine im Bereich Werbung, Tourismus, Telekommunikation sowie Industrie. Nach einem „Abstecher“, der sie in die PR führte, bereitet sie seit elf Jahren Immobilienthemen – quer durch alle Assetklassen – redaktionell auf.