Neufestsetzung überhöhter Nutzwerte bei Geschäftsräumen

22. September 2022 Dipl.-Ing. Werner Böhm
Immobilienwissen Österreich | Nutzwertfestsetzung

Eigentümer von Geschäftsräumen bei überhöhten Nutzwerten können bis Jahresende 2024 einen Antrag auf Herabsetzung stellen.

Die aktuelle WEG-Novelle 2022 ermöglicht unter bestimmten Umständen eine temporär befristete Neufestsetzung der Nutzwerte für überproportional hoch bewertete Geschäftsräume (§ 58g Abs 5 WEG 2002).

In der Übergangsbestimmung des § 58 g Abs. 5 wird nun bei Nutzwerten eine Neufestsetzungsmöglichkeit geschaffen, bei der der Schwellenwert für einen Antrag auf Neufestsetzung einerseits an das Verhältnis des Regelnutzwertes Geschäftsraum zu Regelnutzwert Vergleichsobjekt – Wohnung und anderseits an den Nutzwert pro m² Geschäftsfläche und dessen Nutzfläche geknüpft ist.

Schwellenwert

Wenn bei einer Festsetzung der Nutzwerte nach dem Wohnungseigentumsgesetz 1975 für selbständige Geschäftsräume der Nutzwert höher als mit dem Dreifachen der Nutzfläche festgesetzt wurde oder dabei für selbständige Geschäftsräume ein Regelnutzwert zugrunde gelegt wurde, der mehr als das Dreifache des für Wohnungen zugrunde gelegten Regelnutzwerts betrug, kann jeder Wohnungseigentümer eines solchen Geschäftsraumes eine Herabsetzung beantragen.

Im besten Fall bis zu dem Dreifachen der Nutzfläche, denn die gesetzlichen Regelungen sehen eine Deckelung vor.

Deckelung

Die gesetzlichen Regelungen sehen vor, dass durch eine Neufestsetzung der Anteil des Nutzwerts einer Wohnung an der Summe der Nutzwerte um nicht mehr als 20 vH von ihrem früheren Anteil abweichen darf. Diese Begrenzung dient dem Schutz der Interessen der anderen Wohnungseigentümer und kann dazu führen, dass die Herabsetzung den Schwellenwert gar nicht erreicht.

Nutzwertberechnung für eine Musterliegenschaft

Siehe Bild 1 und 2 (unten)

Bei Ausschöpfung des „Schwellenwertes“ von 20 vH errechnet sich eine Erhöhung der Summe der Nutzwerte der Wohnungen von 47 Nutzwerten sowie eine Reduktion der Summe der Nutzwerte der Geschäftsräume genau um diese 47 Nutzwerte.

Die 47 Nutzwerte sind entsprechend der bestehenden Miteigentumsanteile auf die einzelnen Wohnungseigentumsobjekte aufzuteilen.

? FAZIT

Die Schwelle für die Neufestsetzung bei den Nutzwerten ist hoch angesetzt. Durch die neue Bestimmung des § 58 g Abs 5 WEG-Novelle 2022 erfolgt eine moderate Anpassung der überhöhten Nutzwerte von Geschäftsräumen.

Zum Lebenslauf/Werdegang des Autors:

Dipl.-Ing. Werner BÖHM

Dipl.-Ing. Werner Böhm ist anerkannter Experte für den Bereich Nutzwertfestsetzung. Er ist gefragter Vortragender rund um dieses Thema sowie Autor des Fachbuches „Nutzfläche und Nutzwert im Wohnrecht“, das 2018 in einer Neuauflage erschienen ist. Als Partner von Sprengnetter Austria hat er die Softwarelösung "Nutzwert.at" maßgeblich mitentwickelt und seine fachliche Expertise einfließen lassen.

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