Nutzungsdauer, Leerstand, Flächen – drei wesentliche Einflussfaktoren in der Verkehrswertermittlung

7. November 2022 Immobilienwissen Österreich | Immobilienbewertung Seminare, Weiterbildungspflicht, Tipps & Tools, Wertermittlung, Nutzungsdauer

In nahezu jeder Verkehrswertermittlung spielen drei Einflussfaktoren eine maßgebliche Rolle: Die Nutzungsdauer, die Leerstandsrate und die Flächen der Liegenschaft.

Nutzungsdauer

Die zu erwartende Nutzungsdauer einer Sache stellt in der Immobilienbewertung einen maßgeblichen, wertbeeinflussenden Faktor dar. Schließlich bestimmt sich der Verkehrswert einer Liegenschaft vorwiegend anhand seiner zukünftigen Nutzbarkeit. Vor allem bei der Verkehrswertermittlung von Objekten mit kurzer Restnutzungsdauer wirkt sich eine fehlerhafte Ermittlung der Restnutzungsdauer spürbar auf das Ergebnis aus.

Die Gesamtnutzungsdauer berechnet sich üblicherweise aus der anzunehmenden Zeitspanne zwischen dem Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes und dem Ende seiner wirtschaftlich vertretbaren Nutzung. Zu tragen kommen hier zwei Gesichtspunkte: Die technische Lebensdauer (abhängig von der Qualität des verwendeten Baumaterials sowie der Haltbarkeit der tragenden Bauteile) wie auch die wirtschaftliche Nutzungsdauer (die Zeitspanne, während der ein Gebäude unter üblichen wirtschaftlichen Bedingungen und entsprechend seinem Zwecke allgemein nutzbar ist).

Leerstand

Im Zuge einer Immobilienbewertung ist der/die BewerterIn u.a. mit folgenden Fragen konfrontiert:

Inwiefern wirkt sich Leerstand – wie beispielsweise eine hohe Leerstandsrate – auf den Verkehrswert der Immobilie aus?
Wie wird der Einflussfaktor Leerstand im Zuge des Bewertungsverfahren angemessen berücksichtigt?

Hinsichtlich der näheren Vorgangsweise zur Berücksichtigung von Leerstand im Zuge der Wertermittlung müssen die ertragsorientierten Bewertungsverfahren, somit das Ertragswertverfahren und das DCF-Verfahren, beherrscht werden.

Da ein Leerstand meist auch eine Ertragsminderung mit sich bringt, muss im Rahmen der Wertermittlung zwischen dem Mietausfallwagnis (dem Risiko eines fluktuationsbedingten also vorübergehenden Leerstands) und einem strukturellen Leerstand als andauernden Zustand unterschieden werden. Eine Rolle spielen hierbei auch die Lage und Nutzungstauglichkeit des Objekts, die Mieterstruktur sowie das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage am Markt.

Flächen

Im Rahmen der Wertermittlung von Immobilien kommt den Flächen von Gebäuden und Grundstücken eine maßgebliche Bedeutung zu, da sich eine fehlerhafte Flächenermittlung unmittelbar auf das Ergebnis des Verkehrswertes niederschlägt. Allerdings ist der/die ImmobilienbewerterIn in der Praxis häufig mit widersprüchlichen Flächenangaben und unterschiedlichen Flächendefinitionen konfrontiert.

Zu beachten ist auch eine allfällige Unterscheidung zwischen Brutto-Grundfläche und Netto-Grundfläche und die Abgrenzung von deren Ausnahmen.

Worauf ist in der Bewertungspraxis bei der Hinzuziehung von Quellen für Flächenangaben zu achten? Welche häufigen Fehler sollte man tunlichst vermeiden? Auch die erforderliche Befundaufnahme vor Ort durch den Bewerter im Hinblick auf die Überprüfung von Flächenangaben, etwa durch eigenständige Vermessungen, ist häufig mit Problemen behaftet.

Online-Fachseminar zum Thema: Nutzungsdauer, Leerstand, Flächen – drei wesentliche Einflussfaktoren der Verkehrswertermittlung

Die Sprengnetter Austria Akademie hat ein Fachseminar zu diesem Thema in Kooperation mit den Sachverständigen Architektin Dipl.-Ing. Julia Neuruhrer und Architekt Bmstr. Dipl.-Ing. Roland Popp konzipiert.

Themenschwerpunkte

Überblick über den Einflussfaktor Restnutzungsdauer sowie eine gemeinsame Diskussion und Erfahrungsaustausch über die möglichen Vorgangsweisen in der Praxis zur Ermittlung der wirtschaftlichen Gesamt- und Restnutzungsdauer
Überblick über die unterschiedlichen Arten für Leerstand und die möglichen Vorgangsweisen in der Praxis zur Berücksichtigung von Leerständen im Zuge der Verkehrswertermittlung
Überblick über die, in diversen Gesetzen, Richtlinien und ÖNORMEN bestehenden unterschiedlichen Flächendefinitionen und welche Flächen in Ihrer gutachterlichen Bewertungspraxis maßgebend sein können

Termin und Veranstaltungsart

Termin: Mittwoch, 30. November 2022

Uhrzeit: 09:00 - 12:00 Uhr

Ort: Online (Zoom-Veranstaltung)

Weitere Informationen & Anmeldung

Zum Lebenslauf/Werdegang der Vortragenden:

Architektin Dipl.-Ing. Julia NEURUHRER

Sachverständige für Bauwesen und Immobilien, Büroleiterin im Gerichtssachverständigenbüro Popp, regelmäßige Vortragstätigkeit zur Immobilienbewertung beim Hauptverband der Gerichtssachverständigen, Akademie für Recht und Steuern und Linde Campus.

Architekt Bmstr. Dipl.-Ing. Roland POPP

Vizepräsident des Hauptverbandes der allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen Österreichs und Vizepräsident der Gerichtssachverständigen im Landesverband Wien, NÖ, Burgenland; Ziviltechniker und Immobilientreuhänder, Gerichtssachverständiger in Zivil- und Strafsachen für Bauwesen, Hochbau und das gesamte Immobilienwesen (Immobilienbewertung und -verwaltung); Lehrbeauftragter im Bereich der Bau- und Immobilienwirtschaft an mehreren österreichischen Universitäten.