Österreichs Stadthotellerie ist gut gebettet

10. Juni 2026 Claudia Aigner
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^{Foto „Hotel Schani City“: Eines der 126 Zimmer des Hotel Schani City, das kürzlich in Wien-Leopoldstadt seine Pforten öffnete..
Credit: Schani Hotels / Gregor Hofbauer}

Wien, Salzburg, Innsbruck, Graz, Linz. Bei den Beherbergungsbetrieben der „Big Five“ kristallisieren sich Unterschiede punkto Ertragskraft, Nachfrageentwicklung und Wettbewerbsdynamik heraus.

Am 28. April 2026 knallten in der Großen Schiffgasse in Wien-Leopoldstadt die Sektkorken. Es galt, die Eröffnung des Hotel Schani City zu feiern. Doch in welchem Marktumfeld begrüßte der Neuzugang seine ersten Gäste? Laut einer aktuellen Analyse* in einem stabilen. Denn, während etliche touristische Regionen unverändert saisonal geprägt sind, profitieren urbane Standorte von gleichmäßigeren Nachfrageverläufen, planbareren Erlösstrukturen sowie einer höheren Betreiberprofessionalität. Das trifft explizit auf die fünf größten Stadthotelmärkte Österreichs zu: Salzburg, Innsbruck, Graz, Linz – und selbstverständlich Wien.

_{*Marktbericht „Österreichs Big Five – Performance der führenden Stadtmärkte im Überblick“, Christie & Co, März 2026.}

Spitzenmarkt Wien

Wenig überraschend bestätigte Wien 2025 seine Rolle als stärkster Stadthotelmarkt der Alpenrepublik. Die Bundeshauptstadt zählte rund 20,09 Millionen Nächtigungen und übertrifft damit den Wert von 2019 klar. Getragen wurde die Nachfrage von internationalen Gästen. Der wichtigste Herkunftsmarkt blieb Deutschland mit 19 Prozent.

Auch wirtschaftlich stand der Wiener Hotelmarkt auf robusten Beinen. Die durchschnittliche Zimmerrate (Avarage Daily Rate, ADR) kletterte von 107,2 Euro anno 2019 auf 140,4 Euro im Vorjahr. Der Revenue per Available Room (RevPAR), also der Umsatz pro verfügbarem Zimmer, erhöhte sich von 84,3 Euro auf 103 Euro. Gleichzeitig lag die Auslastung 2025 mit 73,3 Prozent unter dem Wert von 2019, was bedeutet, dass die Ertragssteigerung vor allem preisgetrieben war. Auf der Angebotsseite wuchs Wien kontinuierlich. Die Zahl der Hotels legte von 404 auf 446 zu, die Kapazität erhöhte sich auf mehr als 44.700 Zimmer.

Für Investoren und Bewerter ist Wien damit der liquideste und internationalste Hotelmarkt in Rot-Weiß-Rot.

Hohe Preisstärke in Salzburg

Salzburg punktete 2025 mit einer besonderen Stabilität. Die Nächtigungen stiegen gegenüber 2019 von 2,88 auf 3,04 Millionen, während die Ankünfte mit rund 1,73 Millionen quasi konstant blieben. Entscheidender als das Nachfragewachstum war jedoch die Preisentwicklung. Die durchschnittliche Zimmerrate ADR erhöhte sich von 107,2 Euro 2019 auf 151,1 Euro im Vorjahr. Auch der RevPAR zog von 83,6 Euro auf 114,3 Euro an. Damit übertraf die operative Entwicklung die kumulierte Inflation der vergangenen Jahre. Bemerkenswert war, dass die Auslastung mit 75,7 Prozent unverändert leicht unter dem Niveau von 2019 lag. Der wirtschaftliche Erfolg basierte also primär auf höheren Zimmerpreisen. Offensichtlich steuern die Mozartstadt besonders zahlungsbereite Gäste an. Unterstützt wurde diese Entwicklung durch das moderate Angebotsplus. Die Zahl der Hotels stieg zwischen 2019 und 2025 nur von 124 auf 131.

Für die Bewertung von Hotelimmobilien gilt Salzburg damit als ein Markt mit vergleichsweise hoher Stabilität und nachhaltiger Preisqualität.

Kontrolliertes Innsbruck

Die Nächtigungen in Innsbruck stiegen von 1,79 Millionen 2019 auf 1,97 Millionen, die Ankünfte auf 1,07 Millionen. Recht positiv entwickelte sich die Ertragslage. So zog die durchschnittliche Zimmerrate ADR von 93,2 Euro auf 132,4 Euro an, der RevPAR sogar um 43 Prozent auf 105,5 Euro. Gleichzeitig erreichte die Auslastung mit 79,7 Prozent den höchsten Wert der fünf analysierten Städte. Die Mischung aus nationaler und internationaler Nachfrage sorgte für eine breite Risikostreuung. Auch auf der Angebotsseite blieb die Tiroler Landeshauptstadt kontrolliert. Die Zimmerkapazität ist seit 2024 gleich. So entstand ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Nachfrage und Angebot.

Die starke Auslastung in Kombination mit begrenztem Kapazitätswachstum macht den Innsbrucker Hotelmarkt zu einem attraktiven Umfeld für Investments.

Steigender Wettbewerb in Graz

Von Innsbruck nach Graz, wo sich die Situation anders gestaltete. Zwar kletterten in der steirischen Landeshauptstadt die Ankünfte seit 2019 um 19 Prozent auf 830.000 und die Nächtigungen um 18 Prozent auf 1,47 Millionen. Jedoch geriet die operative Performance zunehmend unter Druck. Die ADR stieg lediglich um elf Prozent auf 82,8 Euro, womit sie unter der Inflation lag. Der RevPAR sank sogar leicht von 51,3 Euro auf 50,8 Euro. Hauptursache bildete die rückläufige Auslastung, die von 67,2 auf 61,4 Prozent purzelte. Der Grund dafür wiederum lag auf der Angebotsseite. Die Zahl der Hotels erhöhte sich von 55 auf 63, die Kapazität wuchs um 23 Prozent auf mehr als 4.600 Zimmer. Dieses Plus schoss über die Nachfrage hinaus.

Für Betreiber und Investoren bedeutet dies, dass Differenzierung, Positionierung sowie professionelles Revenue-Management an Bedeutung gewinnen.

Linz als stabiler Business-Standort

Die oberösterreichische Landeshauptstadt behauptete 2025 ihre Relevanz als Geschäftsreiseziel. So stiegen die Nächtigungen auf 1,04 Millionen, die Ankünfte auf 610.000. Die ADR erhöhte sich von 79,7 Euro auf 95,6 Euro und der RevPAR wuchs leicht von 57,5 Euro auf 64,3 Euro. Gleichzeitig blieb die Auslastung mit 67,2 Prozent unter dem Niveau von 2019. Die Nachfrage war hauptsächlich national geprägt. Die Zahl der Hotels stieg von 31 auf 33, die Kapazität um rund sieben Prozent auf 2.588 Zimmer.

Unterm Strich verfügt Linz über eine relativ geringe internationale Strahlkraft und begrenztere Preisstärke. Dennoch zeigt sich der Markt robust.

Fazit

Die Marktanalyse der fünf größten Stadthotelmärkte Österreichs macht evident, dass sich die urbanen Standorte differenziert entwickeln. Während Wien, Salzburg und Innsbruck von hoher Preisstärke und stabiler Nachfrage profitieren, geraten Graz und teilweise Linz unter Druck.

Für die Immobilienbewertung gewinnen Faktoren wie die Qualität der Nachfrage, die internationale Strahlkraft, die Entwicklung der Zimmerkapazitäten sowie die inflationsbereinigte Ertragskraft der Betriebe an Bedeutung.

Zur Autorin

Claudia Aigner ist Chefredakteurin der „Österreichischen Immobilien Zeitung“ (OIZ). Seit 1998 ist die gebürtige Oberösterreicherin im Fachjournalismus tätig; konkret für Magazine im Bereich Werbung, Tourismus, Telekommunikation sowie Industrie. Nach einem „Abstecher“, der sie in die PR führte, bereitet sie seit elf Jahren Immobilienthemen – quer durch alle Assetklassen – redaktionell auf.