Diese Trends sollten Sie 2022 und 2023 noch beobachten

5. September 2022 Anja Lamprecht, MSc
Immobilienwissen Österreich | Immobilienbewertung | Marktdaten

Tiefe Zinsen, eine niedrige Inflation und ein robustes Wirtschaftswachstum haben den österreichischen Immobilienmarkt in den vergangenen Jahren angekurbelt. Ein großer Optimismus hatte sich breit gemacht. Doch wie sieht es heute und zukünftig aus?

Könnte man in die Zukunft schauen, würde das vieles vereinfachen. Die Immobilienmärkte entwickeln sich immer rasanter, die Bedürfnisse von Menschen entwickeln sich stetig. In Kombination führt dies zu einer herausfordernden Situation für die Branche.

Auch der Krieg in der Ukraine bringt nicht nur Leid mit sich; er sorgt auch für stärker ansteigende Preise. Wohnen wird teurer. Österreichische Haushalte sind von den Erdöl- und Erdgaspreisen unmittelbar betroffen. Lag der Heizölpreis im August 2021 noch bei etwas über 70 Euro auf 100 Liter, so sind es aktuell fast 160 Euro auf 100 Liter. Wir wollen Ihnen dabei helfen, einen fokussierten Blick auf die Zukunft zu behalten. Welche Trends sind in diesem Jahr und für 2023 absehbar und wie werden diese die Immobilienbranche beeinflussen?

Österreichs Immobilienmarkt zeigt weiterhin Wachstumspotenzial

Seit der überstandenen Finanzkrise 2009 sind immerhin dreizehn Jahre vergangen und diese waren von einem außergewöhnlichen Wachstum bestimmt. Einer der wichtigsten Trends bleibt das West-Ost-Gefälle. Im Westen sind die die Immobilien teurer und gefragter, was nicht zuletzt an der Anzahl der Neubauten deutlich wird. Eigentumswohnungen in den Ballungszentren, wie in Wien, stehen weiterhin hoch im Kurs. Auch der oberösterreichische Zentralraum Linz-Wels-Steyr hat sich die letzten Jahre zu einem preislichen Hotspot entwickelt und wird auch weiterhin eine preisliche Steigungskurve aufzeigen können. Die Landflucht wird zwar abflachen, dennoch kommt es im Süden Österreichs auch weiterhin zu Preisstürzen. Menschen suchen gezielt nach guten Lagen mit ausgeprägter Infrastruktur und sind entsprechend bereit mehr zu zahlen. Deshalb könnte die Nachfrage nach Immobilien im Süden weiterhin sinken. Eine Mietpreisexplosion ist in Österreich aktuell nicht zu erwarten. Der Trend zum Kauf hält trotz der steigenden Immobilienpreise in Österreich weiter an.

Das Corona-Nachspiel ist noch nicht vorbei

Die Konsequenzen der Corona-Pandemie treffen Büroimmobilien nach wie vor besonders hart. Lockdowns und vermehrtes Remote-Arbeiten haben langfristige Auswirkungen auf den Markt. Zudem wird Remote-Arbeit so schnell nicht von der Bildfläche verschwunden sein. Hier sind die Auswirkungen noch nicht greifbar. Aktuelle Arbeitsmodelle, wie „New Work" bringen neue Möglichkeiten mit sich, wie etwa „Co-Working Places". Auch die zunehmende Beliebtheit von Online-Shopping droht den Einkaufszentren den Rang abzulaufen. Die Besucherzahlen von Shopping-Malls bewegten sich schon vor der Pandemie abwärts und man geht davon aus, dass sich auch im Laufe der nächsten Zeit nichts daran ändern wird. Der natürliche Leerstand für diese Art von Objekten dürfte immer weiter ansteigen, was mit einem Abrutsch von Marktmieten, Cashflows und Bewertungen einher gehen könnte.

Veränderungen in der Geopolitik

Zahlreiche Faktoren, wie der Krieg in der Ukraine, Inflation, Zinssätze und Liquidität sind volatil und haben starke wirtschaftliche und geopolitische Auswirkungen. Klein- und Großanleger sehen sich von ihren Banken möglicherweise unter Druck gesetzt, aufgrund des steigenden Leitzinses und der Möglichkeit, sich schnell noch niedrige Kreditzinssätze zu sichern.

Erneuerbare Heizsysteme boomen

Ein Ende der steigenden Energiepreise ist momentan nicht in Sicht, weswegen sich viele Haushalte mit erneuerbaren Energien auseinandersetzen. Das würde einerseits nicht nur das Klima, sondern auch das Portemonnaie schonen. Doch ein rascher Wechsel auf Wärmepumpen vor dem kommenden Winter, wird wohl kaum möglich sein. Bereits vor dem Ukraine-Krieg waren Heizungsinstallateure über Monate hinweg ausgebucht. Im Jahr 2021 lieferte und installierte Österreichs Industrie zirka 40.000 Wärmepumpen. Es ist aktuell nicht unüblich, dass wer eine Wärmepumpe bestellt, sich darauf einstellen muss, diese erst 2023 geliefert zu bekommen. Gerade Österreichs Bruttoinlandsverbrauch von fossilen Brennstoffen liegt bei knapp 65 Prozent. Auch im nächsten Winter werden viele Österreicher noch auf Öl und Gas zurückgreifen müssen. Dank der Klima- und Energiestrategie des Bundes gibt es seit 2020 ein Verbot beim Einbau von flüssig-fossilen Heizsystemen in Neubauten. Ein sozial verträglicher Ausstieg aus dem fossilen Ölheizungsbestand soll spätestens ab 2025 erfolgen, mit dem Abbau von Kesseln, die älter als 25 Jahre sind.

Leerstandserhebung auf dem Wohnungsmarkt aktuell unklar

Eine allgemeine Leerstanderhebung gibt es in Österreich zu diesem Zeitpunkt nicht. Innsbruck arbeitet aktuell am Gebäude- und Wohnungsregister, Wien hinkt noch hinterher. Gerade Wien sieht sich mit großen Herausforderungen bei leerstehenden Häusern und Wohnungen konfrontiert. Der Wohnraum wird derweilen knapper und dafür immer teurer. Doch Schätzungen im Wohnungs-Leerstand gehen zumindest in Wien stark auseinander. Die Bandbreite reicht von 30.000 bis 100.000 leerstehenden Wohnungen. Eine zuwanderungsbedingte Nachfrage nach leerstehenden Wohnungen dürfte dieses Jahr sogar deutlich höher ausfallen, gerade aufgrund von Kriegs-Flüchtlingen aus der Ukraine. Eine Rückkehr in ihre Heimat ist für die Menschen nämlich derzeit kaum realistisch.

Anstieg der Hypothekenpreise

Je höher die Inflation, desto rascher und stärker steigen die Zinsen. Trotz einer niedrigeren Inflation verglichen mit dem Rest der westlichen Hemisphäre, werden die Hypothekarzinsen steigen und somit wird die Attraktivität von Immobilien tendenziell abnehmen. Schwierig kann es für alle werden, die bereits im Finanzierungsprozess stecken. Wer nach einer Bedenkzeit sein Angebot aktualisieren lässt, muss den Angaben zufolge ein Zins-Plus von 0,30 bis 0,60 Prozentpunkten verkraften. Das kann die Monatsrate je nach Darlehenshöhe mitunter um Beträge erhöhen, die nur schwer verkraftbar sind. Immobilienkredite werden sich vermutlich verteuern und auch der Inflationsdruck wird so schnell auch nicht abnehmen.

Schulden und Sachwerte werden attraktiver

Höhere Hypothekarzinsen verteuern das Schuldenmachen, doch mit der Inflation steigt gleichzeitig die Attraktivität, sich Geld auszuleihen. Denn wenn Geld an Wert verliert, tun es auch die Schulden. Bei einer Inflation von 5 Prozent dauert es 15 Jahre, bis sich der Wert eines Vermögens halbiert hat. Genauso läuft es auch mit Schulden, die sich über die Inflation quasi von selbst amortisiert haben. Hierbei stellt eine Liegenschaft langfristig einen guten Inflationsschutz dar. Doch auch Liegenschaftspreise können kurzfristig unter Druck geraten, vor allem wenn die Zinsen ansteigen.

„Mixed-Use" ist weiter auf dem Vormarsch

In vielen Teilen der Welt, wie in den USA oder Asien, sind Mixed-Use-Immobilien längst zum Standard geworden. Bei dieser Immobilienart werden verschiedene Funktionen und Lebensbereiche auf engem Raum gebündelt. Darunter fallen unter anderem Wohnen, Arbeiten, Einkaufen, Sport, Gastronomie, Freizeit und Fortbildung. Hauptnutzungsform bleibt in der Regel jedoch die Wohn- oder Büroimmobilie. Mixed-Use-Immobilien befinden sich häufig in zentralen Lagen mit guter Anbindung an den öffentlichen Personenverkehr. Insbesondere Investoren sehen hierin einen Vorteil und profitieren von einer der ökonomischsten Nutzungen ihrer Assets überhaupt: Der Nutzung rund um die Uhr. Zudem wird das Risiko gestreut, indem die einzelnen Elemente zwar weiter den Marktzyklen ihrer jeweiligen Nutzungsart unterliegen, die Auswirkungen auf die gesamte Immobilie sind jedoch abgeschwächt. Flächen bleiben somit immer attraktiv und können deutlich schneller vermietet werden, was Unterbrechungen im Cashflow durch kürzere Leerstände entgegenwirkt.

Entwickler leiden unter hohen Baukosten

Das Volumen der Projektentwicklungen hat sich in Städten verringert, gerade im Wohnbausektor. Die Preise vieler essenzieller Baustoffe sind massiv angestiegen. Zu den ansteigenden Preisen gesellt sich ebenfalls die lange Wartezeit auf die Rohstoffe, die aufgrund von Lieferengpässen weiterhin in vielen Kategorien anhält. Margen im mittleren zweistelligen Bereich gehören bei Projektentwicklern mittlerweile der Vergangenheit an. Eine gute Marktexpertise, sowie fundierte Daten und ausgebildete Fachkräfte sind in dieser Zeit besonders wichtig.

Transformation in der eigenen Branche

Die organisatorische Transformation in Immobilienunternehmen spielt auch in der Zukunft eine wichtige Rolle. Immobilienunternehmen stehen vor tiefgreifenden Veränderungen innerhalb der eigenen Organisationen, wenn sie auch zukünftig erfolgreich sein wollen. Interne Transformation gehört zu den Top-Prioritäten in den kommenden fünf Jahren. Neben der Integration innovativer Technologien wird es auch immer häufiger um die Umsetzung einer Nachhaltigkeitsagenda gehen. Zudem werden vermehrt branchenfremde Nachwuchskräfte rekrutiert und ein Fokus auf die Weiterbildung in der eigenen Belegschaft gelegt.

Was den Immobilienmarkt insgesamt angeht, darf man sich vorsichtig zuversichtlich geben. Immobilien sind und bleiben auch weiterhin eine geeignete Absicherung gegen Inflation. Der anhaltende Hunger aus dem Kapitalmarkt nach Gewerbeimmobilien bleibt ungebrochen, auch trotz steigender Leitzinsen. Es empfiehlt sich allerdings, die Assetklassen im Immobilienmarkt differenziert zu betrachten. Dank Online-Shopping und E-Commerce bekommt auch die Logistik weiterhin einen starken Aufschwung. Büroimmobilien bleiben somit vor Wohnimmobilien die größte Konstante auf dem Immobilienmarkt.