Werterhalt beim Zinshaus

9. Oktober 2025 Claudia Aigner
Immobilienwissen Österreich | Rechtliches | Rechtsthemen

^{Foto „Stiegenhaus“: Ein im wahrsten Sinn des Wortes getrübter erster Eindruck: Wenn im Stiegenhaus nicht alle Lichter leuchten.
Credit: unsplash}

Zinshäuser prägen in Österreich historisch die Stadtbilder, vor allem in Wien. Charakteristisch sind die oft prunkvollen Fassaden der Gründerzeit, die Qualität der verbauten Materialien sowie die Funktion als langfristige Kapitalanlage. Professionelle Pflege und Wartung sind gerade bei dieser Assetklasse wesentliche Immobilienbewertungsfaktoren.

Es mag wie ein Spleen wirken, aber Immobilienbewerter achten beim Betreten eines Zinshauses penibel darauf, ob im Stiegenhaus alle möglichen Lichter funktionieren. Wenn nur eine Komponente eines gewiss stillvollen Kronleuchters ihren Dienst versagt, trübt das im wahrsten Sinn des Wortes den Ersteindruck. Und der Profi stellt sich die Frage, ob das Objekt ordentlich gepflegt wird. Denn für die Immobilienbewertung stellt die Wartung eines Zinshauses einen gewichtigen Faktor dar.

Ein ansprechendes Erscheinungsbild wirkt sich nicht nur positiv auf die Zufriedenheit der Mieter aus, sondern signalisiert Gutachtern auch einen höheren Preis. Im Gegensatz dazu deuten sichtbare Mängel oder schmutzige Ecken auf einen vernachlässigten Zustand hin, der Interessenten und Käufer eher abschreckt. Wurde längere Zeit nicht in Pflege und Wartung investiert, kann es zu einem Instandhaltungsrückstau und in der Folge zu Preisabschlägen kommen. Dafür gibt es spezifische Indikatoren wie fehlendes Mauerwerk, Feuchtigkeitsflecken, veraltete Leitungen – oder eben schlicht ein Licht, das nicht leuchtet. Deshalb ist es für den langfristigen Werterhalt umso wichtiger, ein Zinshaus regelmäßig zu reinigen und zu warten, auf Mängel zu kontrollieren und mögliche Schäden rasch zu beheben.

Laufende Kontrolle und Dokumentation

Damit ein Zinshaus über viele Dekaden in Schuss bleibt, muss die umfassende Hausbetreuung an erster Stelle stehen. Expertise durch geschultes Personal ist gefragt. Das Herzstück bildet die Reinigung der Stiegenhäuser; gerade bei empfindlichen Oberflächen und Elementen muss man über die Materialbeschaffenheit Bescheid wissen. So sollten bei Kalkstein nur nicht alkalische Reiniger zum Einsatz kommen, Messing ausschließlich mit einem Spezialmittel poliert werden. Bei Garagen sollte Splitt, Schmutz und Staub zweimal jährlich entfernt werden. Doch auch die Außenanlagen bedürfen Aufmerksamkeit: Im Garten oder begrünten Innenhof sollte der Rasen gemäht, das Laub eingekehrt und die Pflanzen regelmäßig bewässert werden.

Beim Facility Management steht allerdings nicht nur die Pflege im Fokus. Durch vorausschauende Wartung muss ebenso darauf geachtet werden, welche Schäden sich ankündigen könnten. Elementar sind daher kontinuierliche Objektkontrollen, bei denen Mängel protokolliert und der Eigentümerschaft beziehungsweise Hausverwaltung umgehend gemeldet werden. Durch eine proaktive Herangehensweise können Schwachstellen frühzeitig erkannt und behoben werden, bevor sie sich zu kostspieligen Sanierungsfällen auswachsen. Ein Grundsatz lautet hier: Je älter das Zinshaus, desto wichtiger ist die Kontrolle von Gängen, Fassaden, Fenstern, Dächern sowie technischen Anlagen. Dabei geht es auch um den Sicherheitsaspekt und somit die Haftungsfrage. Denn ein abgenutztes Stufenelement bei einer Stiege kann beispielsweise schnell zum Unfallrisiko werden. Selbiges gilt für defekte Leuchtmittel. Insbesondere Wasser kann erhebliche Schäden und Folgekosten verursachen. Deswegen sollten Wasserleitungen und Absperrhähne auf Dichtheit überprüft und Dachrinnen regelmäßig gereinigt werden.

Thema Ratten & Co

Darüber hinaus können Schädlinge zum Problem ausufern. Deshalb muss laut Wiener Rattenverordnung – meist mittels Köderboxen – überprüft werden, ob es einen meldepflichtigen Befall gibt. Bei einer umfassenden Kontrolle sollten zudem die Außenanlagen und Bäume auf ihre Verkehrssicherheit geprüft werden.

Eine professionelle Hausbetreuung trägt ergo nicht nur zur Werterhaltung bei, sondern kann langfristig erhebliche Kosten einsparen. Durch Investitionen von ein paar hundert Euro pro Jahr können potenzielle Ausgaben in Höhe von mehreren tausend Euro vermieden werden.

Zahlen, Zahlen, Zahlen

Wie bewusst sind sich die österreichischen Immobilienbesitzerinnen und -besitzer des Themas? Gemäß einer Umfrage* stimmen 98 Prozent zu, dass ein gepflegtes Gebäude dessen Wert positiv beeinflusst. Fast ebenso viele, nämlich 97 Prozent, meinen, regelmäßige Investitionen und Wartung können selbigen steigern und 96 Prozent denken, dass kontinuierliche Wartung den Verlust bei Immobilienbewertungen verhindert.

42 Prozent kennen den aktuellen Marktwert ihres Objekts. Für neun von zehn Eigentümer, konkret 91 Prozent, ist es wichtig, diesen langfristig zu erhalten. Fast gleich viele (90 Prozent) ergreifen darum entsprechende Maßnahmen. Dabei führen die Pflege von Grünflächen und Außenanlagen mit 64 Prozent und die regelmäßige Pflege der Immobilie mit 63 Prozent die Rangliste an. Auch kleine Sanierungen (53 Prozent), technische Wartung (34 Prozent) und Maßnahmen zur Energieeffizienz (29 Prozent) sind der Umfrage zufolge relevant.

^{*500 Interviews mit Immobilienbesitzerinnen und -besitzern zwischen 25 und 75 Jahren aus ganz Österreich, durchgeführt von Marketagent im Mai 2025 im Auftrag von Attensam.}

Fazit

Das Stiegenhaus bildet die Visitkarte eines jeden Gebäudes. Vor allem Zinshäuser punkten in der Regel mit stilvollen Entrées. Sticht dem geschulten Blick eines Immobilienbewerters dort hingegen eine mangelhafte Pflege, Reinigung oder Wartung ins Auge, wird er stutzig. Wurde in dieser Hinsicht – selbstverständlich auf das ganze Objekt bezogen – längere Zeit nicht investiert, kann es zu einem Instandhaltungsrückstau und in der Folge zu Preisabschlägen kommen. Gemäß einer Umfrage sind sich österreichische Immobilienbesitzerinnen und -besitzer der Thematik durchaus bewusst.

Zur Autorin

Claudia Aigner ist Chefredakteurin der „Österreichischen Immobilien Zeitung“ (OIZ). Seit 1998 ist die gebürtige Oberösterreicherin im Fachjournalismus tätig; konkret für Magazine im Bereich Werbung, Tourismus, Telekommunikation sowie Industrie. Nach einem „Abstecher“, der sie in die PR führte, bereitet sie seit elf Jahren Immobilienthemen – quer durch alle Assetklassen – redaktionell auf.